De fiscaliteit aangaande het verhuren van onroerend goederen in België hangt af van het feit of het onroerend goed wordt verhuurd aan iemand die er gebruik van maakt voor zijn/haar beroepsdoeleinden en of er sprake is van zgn. "onroerend inkomen" dan wel een "beroepsinkomen". Deze onderscheiden hebben aanzienlijke implicaties voor de belastingdruk van eigenaars van onroerende goederen. Inzicht in de nuances van deze classificaties en de voorwaarden waaronder huurinkomsten worden geherkwalificeerd, is cruciaal voor een effectieve fiscale planning.

In België is de belasting op huurinkomsten nauw verbonden met de aard van de huurder aan wie het onroerend goed verhuurd wordt. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen verhuur aan natuurlijke personen die het goed niet voor beroepsmatige doeleinden gebruiken, en verhuur aan natuurlijke (of rechts)personen die het onroerend goed wel voor hun beroepsdoeleinden gebruiken. Dit onderscheid heeft directe implicaties voor de berekening van het belastbaar inkomen, waarbij de fiscus verschillende regels hanteert afhankelijk van de specifieke situatie van de verhuur.
Natuurlijke persoon als huurder (niet-beroepsmatig gebruik):
Wanneer een onroerend goed wordt verhuurd aan een natuurlijke persoon die het niet voor beroepsdoeleinden gebruikt, dan worden de huurinkomsten belast op basis van het geïndexeerd Kadastraal Inkomen verhoogd met 40%. Dit is ongeacht de werkelijke huurprijs die wordt ontvangen.
Het Kadastraal Inkomen is een systeem dat de theoretische en hypothetische jaarlijkse netto-huurwaarde van een onroerend goed per 1 januari 1975 inschat. De belasting op huurinkomsten op basis van het KI is in de praktijk voordelig vanwege de vaak verouderde waardering d.m.v. het KI (dat weliswaar wordt geïndexeerd), wat resulteert in een doorgaans lage belastingdruk. Een belangrijke beperking is echter dat kosten, met uitzondering van financieringslasten, niet aftrekbaar zijn van het onroerend inkomen aangezien deze reeds vervat zijn in het vaststellen van het KI.
Voor inkomstenjaar 2023 bedraagt het indexatiecijfer 2,0915 en voor inkomstenjaar 2024 bedraagt het indexatiecijfer 2,1763
Om aan te tonen hoe voordelig een belasting op basis van het KI is, kan verwezen worden naar het gemiddelde kadastraal inkomen in België. In 2020 had Roeselare het laagste gemiddelde KI van 847 euro, nauw gevolgd door Aalst met een gemiddelde van 890 euro. Aan het andere uiteinde bevond Leuven zich met het hoogste gemiddelde KI van 1.224 euro, met Antwerpen daar net achter met een gemiddelde KI van 1.152 euro. Deze bedragen zijn echter beduidend lager dan de werkelijke jaarlijkse huurwaarde van een huis, die rond dezelfde periode gemiddeld 846 euro per maand bedroeg, ofwel 10.152 euro per jaar.
Voorbeeld een onroerend goed met een kadastraal inkomen van 1.000 EUR wordt voor 800 EUR per maand verhuurd dat niet beroepsmatig wordt gebruikt. In casu zal de belastbare grondslag 3.046,82 EUR bedragen ([KI ]1.000 X [Indexatiecijfer 2024] 2,1763) + 40%. Wanneer we rekening houden met een marginaal tarief in de personenbelasting van 40 % dan zal hier in totaal 1.218,73 EUR belasting moeten worden betaald op een onroerend inkomen van 9.600 EUR.
Beroepsmatig gebruik:
Indien het onroerend goed beroepsmatig wordt gebruikt door de huurder, dan wordt de belasting geheven op basis van de werkelijke huurwaarde na aftrek van een kostenforfait van 40%. Deze regeling reflecteert een meer realistische benadering van de inkomsten en de daarmee samenhangende kosten.
Er zijn echter grenzen gesteld aan voormeld kostenforfait van 40% om excessieve kostenaftrekken te beperken. Het is vastgesteld dat de forfaitaire aftrek van 40% beperkt moet blijven tot 2/3de van het "gerevaloriseerde" kadastraal inkomen. Voor inkomstenjaar 2024 is de revalorisatiecoëfficiënt vastgesteld op 5,46.
Voorbeeld een onroerend goed met een kadastraal inkomen van 1.000 EUR wordt voor 800 EUR per maand verhuurd als kantoorruimte. In een eerste stap moeten we de belastbare basis berekenen. Hiervoor kijken we naar de werkelijke ontvangen huur. In casu bedraagt deze 9.600 EUR per jaar. In een tweede fase mogen we het kostenforfait van 40 % toepassen ofwel 3.840 EUR. In een derde stap moeten we berekenen of we het kostenforfait van 40% ten volle kunnen benutten. De aftrekbare kosten worden namelijk beperkt tot tweederde van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen of in casu tot 3.640 EUR (2/3 x 1.000 [KI] x 5,46 [revalorisatiecoëfficient inkomstenjaar 2024]). De belastbare basis bedraagt aldus 5.960 EUR (9.600 EUR minus 3.640 EUR). Wanneer we rekening houden met een marginaal belastingstarief in de personenbelsating van 40% bekomen we een belasting van 2.384 EUR.
Beroepsinkomsten: belasting op de werkelijke huurinkomsten en geen forfait
Het is mogelijk dat de ontvangen huurinkomsten niet als "onroerende inkomsten" doch wel als "beroepsinkomsten" worden belast. Beroepsinkomsten worden belast op basis van de werkelijke ontvangen huurinkomsten minus de werkelijke kosten die gemaakt werden om de huurinkomsten de behalen. Dit onderscheid is van cruciaal belang, aangezien het in de praktijk doorgaans leidt tot een hogere belastingdruk dan een belasting op basis van het KI. De mogelijkheid om kosten af te trekken (afschrijving van het gebouw, verzekeringskosten, onroerende voorheffing, interesten, etc.) biedt enige verlichting, maar vereist een nauwkeurige administratie en documentatie van deze uitgaven aangezien er in dit geval geen toepassing gemaakt kan worden van bovenvermeld kostenforfait van 40%.
Criteria voor herkwalificatie:
Om de huurinkomsten te herkwalificeren tot beroepsinkomsten zal de Administratie moeten aantonen dat er sprake is van een geheel van verrichtingen die voldoende talrijk, herhaald en verbonden zijn en die op een beroepsmatige wijze worden georganiseerd (men gaan er vanuit dat het verhuren van één of meerdere onroerende goederen uw beroep uitmaakt). Wettelijke criteria zijn niet voorhanden maar in de praktijk zal de Administratie onder andere kijken naar:
de omvang en de aard van de verhuuractiviteiten
de organisatie van deze activiteiten
de financieringsstructuur van de onroerende goederen.
Professioneel georganiseerde verhuuractiviteiten met een aanzienlijk volume of intensieve beheerinspanningen neigen sneller geherkwalificeerd te worden als beroepsinkomsten.
Gevolgen van herkwalificatie
Belastingdruk: de herkwalificatie naar beroepsinkomsten resulteert vaak in een lager netto inkomen, voornamelijk vanwege de belasting op de werkelijke huurinkomsten en de verplichting tot het betalen van sociale bijdragen.
In tegenstelling tot onroerende inkomsten, waar geen sociale bijdragen op verschuldigd zijn, brengt de herkwalificatie naar beroepsinkomen een bijkomende financiële last met zich mee in de vorm van sociale bijdragen. Deze bijdragen bedragen in de regel 20,5% van het netto beroepsinkomen. Dit betekent dat de belastingplichtige, naast de personenbelasting, ook deze sociale bijdragen moet afdragen.
Administratieve last: De mogelijkheid om kosten af te trekken kan financieel voordelig zijn, maar vergt een gedegen administratie en het vermogen om deze kosten te rechtvaardigen.
Dit probleem manifesteert zich voornamelijk wanneer de Administratie inkomsten uit het verleden herkwalificeert van onroerende inkomsten naar beroepsinkomsten. We zien in de praktijk vaak dat belastingplichtigen er van uit gingen dat er sprake was van onroerend verhuur, waardoor zij, zonder het voorleggen van enig bewijs, het kostenforfait van 40% konden toepassen. Wanneer de Administratie vervolgens tot herkwalificatie overgaat, belast zij vaak de brutobedragen zonder rekening te houden met enige kosten, wegens een gebrek aan bewijs.
Voorbeeld een onroerend goed met een kadastraal inkomen van 1.000 EUR wordt voor 800 EUR per maand verhuurd als gezinswoning. De Administratie heeft beslist om deze inkomsten te herkwalificeren naar beroepsinkomen. In dit geval bedraagt de belastbare basis 9.600 EUR. We gaan er van uit dat de belastingplichtige geen bewijs kan voorleggen van enige beroepskosten. In eerste instantie zal hier voor ongeveer 1.650 EUR aan sociale zekerheidsbijdragen moeten worden betaald. Vervolgens zal er op het resterend bedrag dat 7.950 EUR bedraagt, personenbelasting moeten worden betaald. Wanneer we uitgaan van een marginaal belastingtarief van 40%, bekomen we een belasting van 3.180 EUR. In totaal zal men in deze hypothese bijgevolg op een inkomen van 9.600 EUR in totaal voor 4.830 EUR aan sociale en fiscale bijdragen moeten betalen.
Conclusie
Het onderscheid tussen beroeps- en onroerende inkomsten heeft diepgaande fiscale implicaties voor verhuurders in België. Het begrijpen van de voorwaarden voor herkwalificatie en de gevolgen ervan is cruciaal voor elke eigenaar van onroerend goed.
Een zorgvuldige fiscale planning en het inwinnen van professioneel advies zijn essentieel om de risico's van herkwalificatie te navigeren. Eigenaars dienen de structuur van hun verhuuractiviteiten te evalueren en mogelijk aan te passen om een optimale fiscale positie te behouden. Het bijhouden van een gedetailleerde administratie en het zorgvuldig documenteren van alle kosten zijn hierbij onmisbaar.
Christophe Romero
Senne Verholle