In een recente ruling (VB 23055 )van de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) wordt de complexiteit van de fiscale wetgeving rond het verlaagde registratierecht van 2% bij de aankoop van een enige eigen woning in Vlaanderen onderstreept. Deze casus benadrukt dat kopers aandachtig moeten zijn voor mogelijk fiscaal misbruik voor kopers die het verlaagde tarief willen benutten. In dit verband merken we graag op dat het registratierecht in Vlaanderen in 2025 verlaagd werd van 3% naar 2%.
Context van het verlaagde verkooprecht van 2%
Het verlaagde registratierecht van 2% is een stimulans voor de aankoop van een enige woning in Vlaanderen, bedoeld om (jonge) kopers te ondersteunen in de steeds uitdagender wordende woningmarkt. Echter, om in aanmerking te komen voor dit voordeel, mogen kopers op het moment van de aankoop geen volledige eigendom hebben over ander onroerend goed. Dit beleid heeft als doel de woningmarkt toegankelijker te maken en speculatie tegen te gaan.
Voor de goede orde benadrukken we graag de voorwaarden die vervuld moeten zijn om in aanmerking te komen voor het verlaagde tarief in de registratierechten bij de aankoop van een woning.
Aankoop door een natuurlijk persoon: Alleen natuurlijke personen kunnen gebruikmaken van het verlaagde tarief voor registratierechten. Aankopen door rechtspersonen zijn niet toegestaan. In gevallen waar zowel natuurlijke personen als rechtspersonen samen een aankoop doen, komt enkel het deel dat eigendom wordt van de natuurlijke personen in aanmerking voor het verlaagde tarief.
Het moet een zuivere aankoop betreffen: Het gaat hierbij om een verkooptransactie waarbij de verkoper het onroerend goed overdraagt in ruil voor een geldbedrag. Transacties zoals ruil of de onttrekking van een onroerend goed vanuit een vennootschap is uitgesloten van het verlaagde tarief.
Aankoop van de volledige volle eigendom: De koper moet de volledige eigendom van de woning verwerven. Een aankoop die slechts een onverdeeld deel van een woning betreft of enkel de aankoop van de blote eigendom of het vruchtgebruik is niet voldoende.
Aankoop van de eigen woning: Het onroerend goed moet bestemd zijn als woning, wat inhoudt dat het direct of na regulier onderhoud of herstellingen dient voor huisvesting van een gezin of persoon. Bouwgronden vallen niet onder dit tarief.
Aankoop van de enige woning: De koper mag geen andere woning of bouwgrond volledig in volle eigendom bezitten. Is dit wel het geval dan spreekt men van verhinderend bezit. In casu zat hier het probleem.
Inschrijving in het bevolkingsregister: De koper dient zich binnen drie jaar na de ondertekening van de notariële akte in te schrijven op het adres van de gekochte woning in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister.
Beslissing VB 23055: verkoop verhinderend bezit is fiscaal misbruik?
In een specifieke situatie wensen een man en een vrouw samen een woning te kopen met de ambitie om te profiteren van het verlaagde tarief. De man bezit 1% van een bouwgrond, terwijl de vrouw de overige 99% in haar bezit heeft. Bijgevolg voldeed de man niet aan de voorwaarden voor het verlaagd tarief. Het plan was dat de man zijn 1% aandeel zou overdragen aan de vrouw, waardoor zij 100% eigenaar zou worden van de bouwgrond. Deze handeling zou ervoor zorgen dat de man bij de aankoop van de nieuwe woning niet meer als eigenaar van een ander onroerend goed wordt beschouwd, waardoor hij in aanmerking zou komen voor het verlaagde tarief van 3%.
Vlabel's interpretatie en besluit
Vlabel heeft deze strategie zorgvuldig beoordeeld in het licht van de anti-misbruikbepalingen, zoals vastgelegd in de Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF). De kern van de zaak betreft de intentie achter de overdracht van het eigendomsaandeel in de bouwgrond en of deze handeling al dan niet als fiscaal misbruik kan worden beschouwd.
De beslissing van Vlabel benadrukt dat het verlaagde tarief voornamelijk is bedoeld om de aankoop van een enige gezinswoning te stimuleren en niet om fiscaal voordeel te behalen door middel van kunstmatige constructies. Hoewel de man door de overdracht van zijn aandeel niet langer een onroerend goed in eigendom zou hebben op het moment van de nieuwe aankoop, werd de timing en de aard van deze overdracht door Vlabel gezien als een strategie die voornamelijk gericht was op het verkrijgen van een fiscaal voordeel. Dit leidde tot de conclusie dat er sprake was van fiscaal misbruik, waardoor het paar het standaardtarief van 12% zou moeten betalen in plaats van het verlaagde tarief van 2%.
Beslissing VB 23087: verkoop verhinderend bezit dan toch geen fiscaal misbruik?
In een andere beslissing heeft Vlabel aangegeven dat het verkoop van verhinderend bezit toch niet altijd aanzien wordt als fiscaal misbruik. In het voorliggend geval wou een echtpaar hun gezinswoning verkopen evenals een studio die ze in volle eigendom hadden. Dit met het oog op de aankoop van een nieuwe gezinswoning. Belangrijk is dat de studio verkocht zou worden aan de vennootschap waarvan beide echtgenoten de enige aandeelhouders zijn.
Vlabel heeft geconcludeerd dat er geen sprake is van fiscaal misbruik in deze situatie. Dit gelet op volgende burgerrechtelijke motieven:
het echtpaar zou de verkoopprijs van hun appartement aanwenden voor de aankoop van de (nieuwe) woning.
Op deze manier dient geen (hogere) lening te worden aangegaan. Dit gelet op het feit dat de interestvoeten op het moment van de aankoop hoog stonden.
Er diende reeds een aanzienlijk bedrag te worden geleend. het was niet zeker dat de bank het zou toestaan om een nog hoger bedrag te lenen.
Belangrijke overwegingen voor potentiële kopers
Deze beslissingen illustreren het belang van niet-fiscale motieven en de noodzaak om de intentie achter fiscale wetgeving te respecteren. Kopers die overwegen om onroerend goed te verwerven en te genieten van fiscale gunstregumes, dienen zorgvuldig na te gaan of hun handelingen in lijn zijn met de geest van de wet en er voldoende niet-fiscale motieven voor handen zijn. Het is aan te raden om vooraf juridisch advies in te winnen om onbedoelde fiscale gevolgen te voorkomen.
Vlabel's beslissing dient als een herinnering dat de weg naar fiscale voordelen zorgvuldig bewandeld moet worden, met een grondig begrip van de wetgeving en een duidelijke afstemming van rechtshandelingen op de beoogde doelstellingen van de fiscale regels. Zeker in een tijd waarin de vastgoedmarkt steeds meer onder de loep wordt genomen.
Bent u van plan om een nieuw onroerend goed aan te kopen en hebt u vragen over het verhinderend bezit? Boek dan geheel vrijblijvend een afspraak in.
Christophe Romero Senne Verholle