Verlenging van vruchtgebruik: Cassatie bevestigt dat geen verkooprecht verschuldigd is

Het Hof van Cassatie heeft in een arrest van 21 december 2023 (nr. C.23.0072.N) nogmaals bevestigd dat bij de verlenging van een bestaand vruchtgebruik géén verkooprecht verschuldigd is. Dit arrest biedt belangrijke rechtszekerheid, met name voor notarissen, vastgoedstructureringsadviseurs en vermogensplanners die met dergelijke constructies werken.

De kern van de zaak: is een verlenging van vruchtgebruik een nieuwe vestiging?

Bij het verlengen van een vruchtgebruik rijst regelmatig de vraag of die verlenging niet moet worden beschouwd als een nieuwe vestiging van een zakelijk recht. Als dat het geval zou zijn, dan zou er in principe opnieuw een verkooprecht verschuldigd kunnen zijn, op grond van artikel 2.9.1.0.1 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF).

De fiscale administratie oordeelde in het verleden wel eens dat een verlenging gelijkstond aan een nieuwe rechtstoestand, zeker als de verlenging pas na afloop van het oorspronkelijke vruchtgebruik plaatsvond. Daartegen rees juridische betwisting, met uiteindelijk dit arrest van het Hof van Cassatie als gevolg.

Wat heeft het Hof geoordeeld?

Het Hof van Cassatie stelt duidelijk dat een loutere verlenging van de duur van een bestaand vruchtgebruik géén nieuwe vestiging inhoudt. De rechtsverhouding blijft in stand; er is geen nieuwe overdracht of oprichting van een zakelijk recht, en dus is het verkooprecht niet van toepassing.

In deze zaak ging het om een vruchtgebruik dat oorspronkelijk liep tot 30 juni 2015, en dat via een onderhandse overeenkomst in 2014 werd verlengd tot 30 juni 2025. De Vlaamse Belastingdienst had verkooprechten geheven op die verlenging, maar werd uiteindelijk teruggefloten.

De Administratie had dit duidelijk zien aankomen, aangezien zij hun standpunt reeds hadden gewijzigd, zoals onder andere blijkt uit de informatie op de website van de Vlaamse Belastingdienst: een zuivere verlenging van het vruchtgebruik, zonder wijziging van partijen of inhoudelijke herstructurering van het recht, leidt niet tot heffing van verkooprechten.

Wat betekent dit in de praktijk?

Dit arrest biedt nuttige houvast voor wie werkt met vruchtgebruikconstructies, bijvoorbeeld in het kader van vermogensplanning of bij gesplitste aankoop. Als een vruchtgebruik nadert tot zijn einddatum, kan men in principe zonder verkooprecht een verlenging overeenkomen, op voorwaarde dat de bestaande rechtstoestand inhoudelijk behouden blijft.

Belangrijk is wel dat de verlenging effectief betrekking heeft op een bestaand recht, en dat er geen nieuwe modaliteiten of wijzigingen in partijen worden ingevoerd. In dat geval zou de fiscus alsnog kunnen argumenteren dat het om een nieuwe vestiging gaat — met verkooprecht als gevolg.

Een nauwkeurige juridische analyse en heldere contractuele uitwerking blijven dus noodzakelijk. Voor vragen kan u steeds vrijblijvend contact met ons opnemen.

Afspraak

Christophe Romero Senne Verholle

christophe.romero@aeacus.be  senne.verholle@aeacus.be